04/12/2018

Huur en terbeschikkingstelling met BTW

shutterstock_1037984032.jpg

Projectontwikkelaars hebben er lang voor gelobbyd maar vanaf nieuwjaar is het zo ver.  Mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan zal vanaf 1 januari 2019, op de huurprijs voor onroerende goederen 21% BTW aangerekend kunnen worden en zullen projectontwikkelaars op hun verhuurprojecten dus de BTW kunnen recupereren.  Voor de huurder, die in principe een professioneel is, zou deze nieuwe regeling geen verschil mogen maken gezien deze de aangerekende BTW in aftrek zal kunnen nemen. De verwachting is wel dat op de termijn de huurprijzen hierdoor ietwat zullen dalen.

Er bestonden al situaties waarin de terbeschikkingstelling van onroerende goederen onderhevig was aan BTW. Onroerende goederen of gedeelten daarvan die uitsluitend voor opslag worden gebruikt bijvoorbeeld, waarbij werd/wordt toegelaten dat maximaal 10% van de oppervlakte of het volume wordt aangewend voor kantoor of administratie (Beslissingen E.T. 108.597 dd. 13 januari 2005 en E.T. 124.412 dd. 2 juni 2014, en Voorafgaande Beslissing 12015.035 dd. 3 maart 2015), konden voorheen reeds onderworpen worden aan het BTW regime. Ook de ter beschikking stelling van kantoorruimten in een bedrijvencentrum, waarbij naast de kantoorruimte zelf bepaalde diensten worden verleend zoals een gemeenschappelijke receptie, postbedeling, onderhoud, edm., kon al onderworpen worden aan BTW heffing. Andere voorbeelden zijn onroerende goederen bestemd voor de stalling van voertuigen of in het kader van de exploitatie van havens, bevaarbare waterlopen of vlieghavens, en onroerende financieringshuur.

De terbeschikkingstelling van onroerende goederen die niet onder één van deze gevallen vielen, waren bij wet evenwel vrijgesteld van BTW (art. 44, §3, 2° Wbtw). Dat blijft trouwens ook na 1 januari 2019 de regel. Enkel wanneer het om nieuwe of ingrijpend gerenoveerde onroerende goederen gaat, of delen daarvan, en de betreffende ruimten uitsluitend gebruikt worden voor de economische activiteit van een belastingplichtige huurder, kan de verhuring onderworpen worden aan de BTW. Bovendien vereist de wet een gezamenlijk akkoord daarover tussen verhuurder en huurder (art. 44, §3 Wbtw). In de praktijk zal dat er uiteraard op neerkomen dat de verhuurder het regime bepaalt en dat het voor de huurder te nemen of te laten zal zijn. Er is ook nog temporele voorwaarde; de nieuwe regeling kan enkel toegepast worden of nieuwbouwprojecten of (ingrijpende) verbouwingen waarvoor de BTW op de materiële handelingen (abstractie gemaakt dus van bijvoorbeeld het werk van een architect of stabiliteitsingenieur) ten vroegste op 1 oktober 2018 voor het eerst opeisbaar is geworden. Nieuwbouw- of renovatieprojecten die op vandaag in een eindfase zitten zullen in principe dus nog steeds uit de boot vallen.

Ook voor onroerende goederen die (hoofdzakelijk) bestemd zijn voor opslag wordt de regeling enigszins versoepeld.  Waar het nu zo is dat het BTW regime slecht kan worden toegepast als de volledige ruimte voor opslag wordt gebruikt, met tot maximaal 10% van de oppervlakte of het volume voor kantoor, wordt opslagruimte voortaan geïnterpreteerd als “een gebouw dat hoofdzakelijk, met andere woorden voor meer dan 50% (in oppervlakte of volume), wordt gebruikt voor de opslag van goederen”. Het resterende deel kan dan voor andere doeleinden of activiteiten worden aangewend. Bijkomende voorwaarde is evenwel dat de overige ruimte niet mag zijn aangewend tot verkoopruimte, tenzij beperkt tot maximaal 10% van de totale oppervlakte of het volume (Memorie van Toelichting; zie ook Massin I., ‘BTW op onroerende verhuur wordt mogelijk vanaf 1 januari 2019’, in T. Not,, 2018-653). Misschien nog meegeven dat deze regeling voor magazijnen of opslagruimten niet onderworpen is aan de voorwaarde dat het om nieuwbouw of een ingrijpende renovatie moet gaan; in tegenstelling tot andere (professionele ruimten) kan het nieuwe regime dus ook toegepast worden op bestaande onroerende goederen.

Voor de projectontwikkelaars of investeerders misschien ook nog nuttig om te weten is dat in het verlengde van deze nieuwe regelgeving, ook de fiscale herzieningstermijn wordt verlengd. Men zal de BTW op de (ver)bouwkost onmiddellijk en volledig kunnen recupereren, maar wijzigt na verloop van tijd de bestemming of het gebruik waardoor de terbeschikkingstelling of verhuring niet meer onder het BTW regime valt, dan kan het zijn dat een gedeelte van de oorspronkelijk afgetrokken BTW terugbetaald moet worden. Vroeger bedroeg die herzieningstermijn 15 jaar; voortaan wordt dat 25 jaar (art. 44, §2 Wbtw).