12/06/2010

Nieuwe appartementswet binnenkort van toepassing

Net voor hun ontbinding hebben de Kamer en Senaat nog een wetsontwerp tot wijziging van de regels inzake appartementsmede-eigendom goedgekeurd. De structuur van de wet van 1994 blijft behouden, maar inhoudelijk werden er een aantal belangrijke wijzigingen goedgekeurd. Onder meer roept de nieuwe regelgeving zogenaamde deelverenigingen van mede-eigenaars in het leven, wordt de positie van de mede-eigenaar t.o.v. de syndicus verstevigd, wordt de mandaattermijn van de syndicus tot drie jaar beperkt en zal deze laatste meer transparantie aan de dag moeten leggen.

In afwachting van de inwerkingtreding van deze wet nam Dirk Clarysse de nieuwe bepalingen nu reeds voor u door, en licht hij u kort de belangrijkste wijzigingen toe.

Splitsing en ondersplitsing

In termen van appartmentsmede-eigendom denkt men klassiek aan de splitsing tussen enerzijds de privé-gedeelten die elk het voorwerp kunnen zijn van een individueel eigendomsrecht, en de gemeenschappelijke gedeelten die daarmee inherent zijn verbonden maar niet het voorwerp kunnen uitmaken van een individueel eigendomsrecht. Appartementsgebouwen of -gehelen worden echter steeds groter en bevatten dikwijls onderscheiden delen, zoals bijvoorbeeld winkels op het gelijkvloers en bovengelegen appartementen, garages in de kelder, een combinatie van kantoren en woonfuncties, edm. Veelal betreft dit andere eigenaars, met andere desiderata, met specifieke noodwendigheden. De vraag is dan ook of men voor die verschillende onderdelen een aparte structuur met een eigen beheer kan creëren.

Tot op vandaag staat art. 577-2 §9 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek dit in de weg. Volgens dit artikel zijn onverdeelde onroerende goederen, die bestemd zijn tot het gemeenschappelijk gebruik van twee of meer onderscheiden en aan verschillende eigenaars toebehorende erven, niet vatbaar voor verdeling. Omdat initieel de appartementswetgeving conventionele afwijkingen toeliet, werd dit in de praktijk opgelost door reeds in de basisakte de mede-eigendom op te delen in zogenaamde "bijzondere onverdeeldheden", en meer bepaald algemeen gemeenschappelijke delen en anderzijds beperkt gemeenschappelijke delen, die beheerd werden door slechts een beperkte groep van mede-eigenaars.

Bij wet van 30 juni 1994 werd de appartementswetgeving een eerste maal gewijzigd, en werd deze van dwingend recht. Volgens sommigen kon de conventionele afwijking zoals ze voorheen in de praktijk werd toegepast daarom niet meer. Anderen daarentegen hebben zich beroepen op art. 577-3 van het Burgerlijk Wetboek om te verdedigen dat een opdeling tussen algemeen en bijzonder gemeenschappelijke delen wel nog kon, en zelfs door de wet verdedigd werd. In fine van dit artikel wordt inderdaad het onderscheid gemaakt tussen "gedeelten van gebouwen of gronden die tot het gebruik van alle mede-eigenaars of van enkele onder hen zijn bestemd".

Met de nieuwe appartementswet die binnenkort in werking treedt, komt aan deze tweestrijd in rechtspraak en rechtsleer definitief een einde. In art. 577-3 van het Burgerlijk Wetboek wordt een vierde lid toegevoegd waarin uitdrukkelijk het principe van de ondersplitsing is opgenomen, en waarbij het beheer over de gesplitste gemene delen wordt georganiseerd en verdeeld over de hoofdvereniging en de deelvereniging(en), die, tenzij in de basisakte anders is bepaald, in principe beide rechtspersoonlijkheid verkrijgen.

Opdat een ondersplitsing in verschillende deelverenigingen van de mede-eigenaars (met rechtspersoonlijkheid) kan georganiseerd worden, moeten evenwel twee voorwaarden vervuld zijn. Vooreerst dient het volume voldoende groot te zijn om een opsplitsing te kunnen verantwoorden. Gaat het om één gebouw dan wordt vereist dat een fysieke verdeling in duidelijke onderscheiden onderdelen mogelijk is, bijvoorbeeld een garagecomplex in de kelder en bovengronds enkel woonfuncties, een gelijkvloers bestaande uit enkel winkels of kantoorruimtes en de verdiepingen uit woonfuncties, edm. Gaat het om een groep van gebouwen, dan wordt vereist dat de hoofdvereniging (die dus de verschillende gebouwen groepeert) uit minstens twintig kavels bestaat. Drie naast elkaar gelegen gebouwen met elk slechts vijf appartementen kunnen bijgevolg niet ondergesplitst worden, drie gebouwen van elk zeven appartementen of meer wel.

Tweede voorwaarde is dat de basisakte niet alleen in de hoofdsplitsing (tussen privatief en gemeenschappelijk) moet voorzien, maar ook in een regeling inzake ondersplitsing. In de praktijk veronderstelt het ondersplitsen van een mede-eigendomstructuur het opmaken van een hoofdsplitsingsakte en een ondersplitsingsakte. Bovenop de vermeldingen die deze volgens art. 577-4 van het Burgerlijk Wetboek dient daarin telkens het principe van ondersplitsing zowel als het voorwerp ervan te worden vermeld, alsook een precieze omschrijving van de eigenaars van de privégedeelten die samen de hoofdvereniging dan wel de deelvereniging van mede-eigenaars vormen, en de aanduiding van de organen en bevoegdheden. In de onsplitsingsakte zal ook opgenomen worden dat enkel de mede-eigenaars van de specifiek aangeduide gemene delen, in de deelvereniging stemrecht uitoefenen, en dit volgens hun aandeel in de particuliere gemeenschappelijke delen.

Verdeelsleutel van de aandelen

Volgens het huidige art. 577-4 §1 van het Burgerlijk Wetboek moet de basisakte de bepaling bevatten van het aandeel van de gemeenschappelijke gedeelten dat aan ieder privatief deel is verbonden, daarbij rekening houdend met de "respectieve waarde" ervan. Een zeer vage bepaling dus. In de nieuwe appartementswet wordt dit duidelijker en concreter omschreven, en is bepaald dat de berekening van de aandelen gebeurt aan de hand van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel. Zodoende kan het een verschil maken of een privatief appartement aan de achterzijde of aan de voorzijde is gelegen, of het zicht heeft op groen of integendeel op industrie, of er zeezicht is of niet, edm. Eveneens nieuw is dat een met reden bekleed verslag moet worden opgesteld met mededeling van de grondslag op basis waarvan deze berekening is gebeurd.

Verplichte vermelding onderneming

Nu reeds worden verenigingen van mede-eigenaars geacht te beschikken over een ondernemingsnummer. Evenwel leert de praktijk dat ondernemingsnummers slechts worden gevraagd en toegekend in functie van concrete (buitengewone) zaken die geregeld moeten worden, bijvoorbeeld de overschrijving van bepaalde akten of nieuwe statuten. Veel verenigingen van mede-eigenaars hebben daardoor nog geen ondernemingsnummer gekregen. Volgens het nieuwe art. 577-5 §1 van het Burgerlijk Wetboek zullen voortaan alle verenigingen van mede-eigenaars een ondernemingsnummer moeten aanvragen en gebruiken. Immers zal het voortaan verplicht zijn op alle documenten uitgaande van de vereniging van mede-eigenaars het ondernemingsnummer van de vereniging te vermelden.

Algemene vergadering

Ook in verband met de algemene vergadering zijn er een aantal belangrijke nieuwigheden te melden. Bijvoorbeeld zal de syndicus, wanneer hij de algemene vergadering samenroept, voortaan moeten vermelden dat, en langs welke weg, de documenten kunnen worden geraadpleegd over de geagendeerde punten. De appartementsmede-eigenaar verkrijgt met andere woorden een individueel controlerecht, en de syndicus zal moeten aangeven hoe hij dit precies kan uitvoeren en op welke documenten.

Volgens het nieuwe art. 577-6 §3 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek zal de bijeenroeping van de algemene vergadering bij per post aangetekende brief gebeuren, tenzij de geadresseerden individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd dat de oproeping via een ander communicatiemiddel kan gebeuren. Elektronische oproepingen worden voortaan dus mogelijk, maar het volstaat niet dat daaromtrent in algemene vergadering een beslissing wordt genomen. Elk van de eigenaars dient dit individueel en schriftelijk aan de syndicus te melden.

Raad van mede-eigendom

Omdat een vereniging van mede-eigenaars veelal slechts één maal per jaar samenkomt (op de algemene vergadering), wordt in vele gevallen reeds gewerkt met een raad van beheer. De raad van beheer wordt dan aangesteld door de algemene vergadering en vervult de rol van tussenpersoon tussen de syndicus en het geheel van de eigenaars. De voornaamste taak van de raad van beheer bestaat in een raadgevende en controlerende taak, en erop toezien dat de syndicus de beslissingen van de algemene vergadering juist uitvoert.

In de nieuwe appartementswet wordt thans voor grote verenigingen van mede-eigenaars de oprichting en installatie van een raad van mede-eigendom verplicht gesteld. Het nieuwe art. 577-8/1 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat in elk gebouw of groep van gebouwen van minstens 20 kavels (kelders, garages en parkeerplaatsen niet meegerekend) een raad van mede-eigendom moet worden opgericht. Net zoals de vroegere raad van beheer heeft de raad van mede-eigendom als voornaamste taak erop toe te zien dat de syndicus zijn taak naar behoren uitvoert. nieuw is wel dat zij daarover halfjaarlijks en omstandig dient te rapporteren.

Commissaris van de rekeningen

Nieuw is ook dat een "commissaris van de rekeningen" verplicht moet worden aangesteld. Deze kan een mede-eigenaar zijn maar ook een derde (een boekhouder, een bedrijfsrevisor,...), en wordt jaarlijks aangesteld door de algemene vergadering. De commissaris van de rekeningen zal zich specifiek moeten bezig houden met de controle op het financiële beheer door de syndicus.

Beperking van de almacht van de syndicus

In vele verenigingen van mede-eigenaars heeft de syndicus een niet te onderschatten machtspositie. Dikwijls leidt dit tot misbruik, bijvoorbeeld door geen jaarvergadering te organiseren. Met de nieuwe appartementswet wordt daaraan paal en perk gesteld, en wordt de macht van de syndicus op diverse vlakken ingeperkt.

Zo zal de syndicus voortaan verplicht zijn om jaarlijks een algemene vergadering samen te roepen, en zal de algemene vergadering niet langer voorgezeten worden door de syndicus, maar wel door een voorzitter die één van de mede-eigenaars dient te zijn (art. 577-6 §4 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek). De notulen van de algemene vergaderingen zullen opgesteld worden door een secretaris, eveneens een nieuwe functie die werd gecreëerd, en zullen op het einde van de vergadering door de voorzitter, de aangewezen secretaris en de aanwezige mede-eigenaar ondertekend moeten worden (art. 577-6 §10 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek).

Waar voorheen de syndicus werd aangesteld door een eenvoudige beslissing van de algemene vergadering, bepaalt het nieuwe art. 577-8 §1 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek nu dat er een schriftelijke overeenkomst moet worden afgesloten. Volgens ditzelfde artikel zal de duurtijd van het mandaat van syndicus bovendien beperkt worden tot drie jaar in plaats van vroeger vijf jaar. Het mandaat is wel vernieuwbaar.

Zoals gezegd zal de syndicus bovendien rekening moeten houden met een commissaris van de rekeningen die zal toezien op zijn financieel beheer, een verplichte raad van mede-eigendom bij grote verenigingen van mede-eigenaars. Dit neemt niet weg dat anderzijds een aantal van de taken en bevoegdheden van de syndicus worden uitgebreid. Zo zal de syndicus voortaan verplicht zijn om per werkingsjaar een begrotingsraming te maken, niet alleen van de gewone kosten maar ook de voorziene buitengewone kosten (art. 577-8 §4 18° van het Burgerlijk Wetboek).

Mede-eigenaar en procespartij

Een nieuwigheid die mede-eigenaars zal interesseren die in een procedure is verwikkeld tegen 'zijn' vereniging van mede-eigenaars, is de regeling die is voorzien in verband met de kosten voor de rechtspleging die aan de zijde van de vereniging van mede-eigenaars gemaakt worden.

Is men als mede-eigenaar eiser in een procedure tegen de vereniging van mede-eigenaars, en wordt de vordering volledig gegrond verklaard, dan dient hij niet bij te dragen in de kosten van de vereniging van mede-eigenaars. Wordt de vordering afgewezen, dan wel. Wordt ze gedeeltelijk gegrond verklaard, dan wordt hij vrijgesteld van bijdrage in de kosten voor het bedrag van de rechtplegingsvergoeding die ten laste wordt gelegd van de vereniging van mede-eigenaars.

De mede-eigenaar die verweerder is in een procedure ingesteld door de vereniging van mede-eigenaars tegen hem of haar, is vrijgesteld van bijdragen daarvoor in de gemeenschappelijke kosten wanneer de vordering van de vereniging integraal wordt afgewezen. Wordt ze geheel of gedeeltelijk gegrond verklaard, dan zal hij of zij wel tot bijdrage in de kosten gehouden zijn.

Mede-eigenaar-schuldenaar

Daarbij aansluitend voorziet de nieuwe wetgeving thans ook in een regeling die de syndicus en de overige mede-eigenaars wat meer 'zekerheid' geeft wanneer zij te maken hebben met een insolvabele mede-eigenaar met schulden aan de gemeenschap. Een eigenlijk voorrecht, zoals vanuit de sector was gevraagd, is het evenwel niet geworden. De bevoorrechte en de hypothecaire schuldeisers blijven voorgaan.

De notaris die bij verkoop de akte verlijdt, zal voortaan wel de nog verschuldigde bedragen moeten afhouden van de prijs van de overdracht, maar wanneer er bevoorrechte of hypothecaire schuldeisers zijn, of de schuldeisers die hem kennis hebben gegeven van een (derden)beslag of een overdracht van schuldvordering, zullen eerst uitgekeerd worden.

Bovendien mag de notaris de achterstallen maar inhouden wanneer ze door de overdrager niet worden betwist. Betwist de overdrager de achterstallen wel, dan dient de notaris bij aangetekend schrijven de syndicus op de hoogte te brengen, die dan 12 werkdagen de tijd heeft om bewarend beslag onder derden te leggen, of indien hij reeds over een uitvoerbare titel beschikt, uitvoerend beslag te laten leggen.

Inwerkingtreding en overgangsrecht

De nieuwe appartementswet treedt in werking de eerste dag van de derde maand volgend op de (op datum van deze bijdrage nog plaats te vinden) bekendmaking in het Belgisch Staatsblad. Hij zal na inwerkingtreding niet alleen van toepassing zijn op nieuwe feiten, maar ook op de rechtgevolgen die zijn ontstaan ná de nieuwe wet doch het gevolg zijn van rechtsfeiten die van vóór de nieuwe wet dateren.

Voor een aantal bepalingen wordt de toepasselijkheid van de nieuwe wetgeving uitgesteld. De nieuwe berekeningswijze van de aandelen zal bijvoorbeeld maar van toepassing zijn op gebouwen of groepen van gebouwen waarvan de verdeling van het eigendomsrecht op de privatieven pas gebeurt na de inwerkingtreding van de wet.