18/11/2016

Verhuring pop-up stores eindelijk wettelijk geregeld

307_detail.jpg

Art. 3 van de Handelshuurwet bepaalt dat de duur vaneen handelshuur niet korter mag zijn dan negen jaar, met die nuance dat de huurder bij het verstrijken van elke driejarige periode een opzegmogelijkheid heeft en dat als dit contractueel is voorzien en beperkt tot specifieke gevallen, ook de verhuurder die mogelijkheid heeft. Maar korter dan drie jaar kan een handelshuur in principe dus niet zijn.

Anderzijds rijzen de pop-up concepten de voorbije jaren als paddenstoelen uit de grond. Pop-up stores zijn tijdelijke winkels of verkooppunten, soms horecazaken, die veelal hun intrek nemen in tijdelijk leegstaande handelspanden. Inherent aan het concept is dat het dus om een tijdelijk gegeven gaat, een uitbating van korte tot soms zeer duur. De handelshuurwet van 1951 is daar niet op afgestemd. Ze is er strikt gezien zelfs niet eens op van toepassing. Art. 2, 1° van de Handelshuurwet bepaalt immers uitdrukkelijk dat haar bepalingen niet van toepassing zijn "op de huur die, wegens de aard of de bestemming van het goed of volgens de gebruiken, normaal wordt toegestaan voor minder dan één jaar".

Tot voor de inwerkingtreding van het Vlaams Decreet van 17 juni 2016 houdende de huur van korte duur voor handel en ambachten werd de verhuring van een handelspand in functie van een pop-up store veelal geregeld door ofwel een creatieve toepassing van bepaalde bepalingen uit de Handelshuurwet (vb. door contractueel te bepalen dat de huurder te allen tijde de overeenkomst kan beëindigen) ofwel door een bezetting ter bede waarbij de eigenaar van een bepaald pand aan een derde het recht verleent om dat pand (tijdelijk) en in ruil voor een bepaalde prijs te gebruiken.

Met het voormelde decreet is er nu, minstens voor het Vlaamse landsgedeelte, een specifieke regeling voor de huur van onroerende goederen bestemd voor kleinhandel of ambacht gesloten voor een duur die gelijk is aan of korter is dan één jaar. Verhuringen die initieel voor een kortere termijn worden afgesloten kunnen wel één of meermaals schriftelijk worden verlengd, de totale duur mag evenwel het jaar niet overschrijden. Is dat wel het geval dan zal de verhuring alsnog onder het toepassingsgebied vallen van de handelshuurwet.

Na de einddatum van de huur van maximaal één jaar eindigt de huur van rechtswege zonder dat dus een opzegging nodig is, zonder dat er een stilzwijgende verlenging kan ontstaan en ook zonder recht op huurhernieuwing. Waar dat een huurder in het kader van de Handelshuurwet tot driemaal toe een bevoorrechte partij is voor een huurhernieuwing is dit in het kader van een pop-up verhuring niet het geval.

Om de flexibiliteit van het concept nog meer naar voren te laten komen is bovendien uitdrukkelijk bepaald dat de huurder te allen tijde de overeenkomst kan beëindigen met een opzeg van één maand (bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij aangetekende brief). Uiteraard kunnen partijen ook steeds in onderling akkoord tot een vroegtijdige beëindiging komen, zelfs zonder dat dan een opzeggingstermijn in acht moet worden genomen. Waar dit in het kader van een handelshuur bij authentieke akte of via een vonnis van de Vrederechter is een onderhands geschrift is voor een pop-up een onderhands geschrift voldoende.

In het kader van een pop-up store worden veelal geen verbouwingen uitgevoerd. Desalniettemin laat het nieuwe decreet toe dat de huurder die verbouwingen uitvoert die dienstig zijn voor zijn onderneming, op voorwaarde evenwel dat de kosten een jaar huur niet te boven gaan, dat de werken de veiligheid, de salubriteit en de esthetische waarde van het gebouw niet in het gedrang brengen en dat de verhuurder voor aanvang schriftelijk geïnformeerd wordt. Bij het einde van de verhuring kan de verhuurder de verwijdering vragen en het herstel in oorspronkelijke toestand, of hij kan de uitgevoerde werken behouden zonder vergoeding verschuldigd te zijn.