Wat met uw handelshuurovereenkomst in deze Coronasituatie?

Wat met uw handelshuurovereenkomst in deze Coronasituatie?

Betaalverplichting blijft doorlopen

Het hoeft geen betoog dat het Corona-virus (COVID 19) een enorme impact heeft op de Belgische economie. Heel wat handelszaken hebben het bijvoorbeeld moeilijk gehad tijdens de verplichte sluiting die de overheid in dat kader heeft opgelegd. Een verplichte sluiting betekent voor die winkeliers immers een enorm verlies aan inkomsten, terwijl hun betaalverplichtingen veelal gewoon blijven doorlopen.

Het voorgaande geldt ook in het kader van een handelshuurovereenkomst. Winkeliers, die geen eigenaar zijn van het pand waarin zij hun activiteiten uitbaten, bleven ondanks de door de overheid opgelegde verplichte sluiting het genot hebben van dat pand. In principe dienden zij aldus ook tijdens die periode hun betaalverplichtingen in het kader van een handelshuurovereenkomst verder volledig na te komen.

Corona en overmacht

In de praktijk hebben wij evenwel vastgesteld dat vele verhuurders zich in deze Coronasituatie inschikkelijk hebben opgesteld ten aanzien van hun huurders. Zo werd aan vele huurders een opschorting, een vermindering of zelfs een kwijtschelding van huur toegestaan.

Daarnaast hebben een aantal huurders het heft in eigen handen genomen en hebben zij zich beroepen op de juridische figuur van de overmacht om aan hun betaalverplichtingen te ontkomen. Een als overmacht aanvaarde situatie zorgt er namelijk voor dat een contractpartij bevrijd is om bepaalde contractuele verplichtingen na te komen. De vraag die hierbij dient te worden gesteld is of het wel juridisch correct is dat een huurder zich op overmacht beroept en of de Coronasituatie juridisch wel als een geval van overmacht kan worden aanzien.

Het Hof van Cassatie omschrijft overmacht als zijnde een gebeurtenis die een onoverkomelijk beletsel uitmaakt voor de nakoming van een bepaalde verbintenis en die niet te wijten is aan een fout van de betreffende schuldenaar. Een deel van de rechtsleer en rechtspraak verdedigt de idee dat overmacht een gebeurtenis omvat die de uitvoering van de verbintenis absoluut onmogelijk maakt. Bepaalde andere auteurs en feitenrechters bepleiten een ruimere invulling van het overmachtsbegrip en argumenteren dat de relatieve onmogelijkheid tot het uitvoeren van een bepaalde verbintenis reeds voldoende is.

Hoewel de door de overheid uitgevaardigde beslissing om handelszaken te sluiten ons inziens een onoverkomelijk beletsel kan uitmaken om bepaalde verbintenissen uit te voeren, maakt die beslissing niet automatisch een vrijgeleide uit voor de huurder om zijn betaalverbintenissen ten opzichte van een verhuurder niet na te komen.

Om dit na te gaan dient de concrete situatie te worden bekeken en de feiten eigen aan de zaak (kan de handelaar nog op andere manieren inkomsten genereren, staan er overmachtsclausules in het contract,…).
Tevens moet rekening gehouden worden met de rechtspraak hieromtrent, die niet bepaald eenduidig te noemen is. Zo heeft het Hof van Cassatie recentelijk geoordeeld dat financieel onvermogen geen overmacht kan uitmaken, zelfs als dit te wijten zou zijn aan externe omstandigheden. Een ouder arrest van datzelfde Hof van Cassatie, in weliswaar andere omstandigheden, bepaalt dan weer dat een bevel van hogerhand wel een overmachtssituatie kan uitmaken waardoor een schuldenaar bevrijd kan worden van zijn betaalverplichtingen…

Beschermingsmaatregelen Vlaamse Overheid

Duidelijk is het ook de overheid niet ontgaan dat heel wat handelaars door de Coronasituatie problemen ondervinden om hun handelshuur te betalen. Enkele dagen geleden verschenen dan ook berichten in de pers dat de Vlaamse overheid zich zou engageren om maximaal twee huurperiodes voor te schieten aan huurders, als de verhuurder één of twee maanden huur kwijtscheldt. De oplossing zou geldig zijn vanaf april.

Als de verhuurder de huurgelden van april of mei dus kwijtscheldt, komt er -via een lening- geld voor de huur van de twee volgende maanden. Het specifieke van de maatregel bestaat erin dat de uitbetaling gebeurt aan de verhuurder, terwijl de huurder de lening aangaat. Huurders kunnen maximaal 25.000 euro lenen en die in 18 maanden terugbetalen, aan een rente van 2%. De terugbetaling begint na zes maanden te lopen.

De voorwaarden en modaliteiten van de lening dienen nog verder te worden uitgewerkt door de ParticipatieMaatschappij Vlaanderen. Van zodra de definitieve teksten hierover gepubliceerd zijn, houden wij u hieromtrent graag op de hoogte.


Advies nodig?

De vraag of de Coronasituatie overmacht kan uitmaken is niet eenvoudig te beantwoorden. Zit u zelf in een dergelijke situatie en wenst u meer zekerheid omtrent uw rechtspositie of wenst u te weten of u kan genieten van de gunstmaatregelen die Vlaamse Overheid hieromtrent heeft genomen, dan kunt u ons steeds contacteren. Wij helpen u hierbij graag verder.